El escándalo de Neue Heimat: Cómo la corrupción derribó al mayor imperio de viviendas sindicales de Europa

El 8 de febrero de 1982, el semanario de Alemania Occidental Der Spiegel publicó un reportaje de investigación de portada titulado «Neue Heimat: Die dunklen Geschäfte von Vietor und Genossen» («Neue Heimat: los turbios negocios de Vietor y compañía») que sacudió los cimientos del corporativismo alemán de posguerra. Con sede en Hamburgo y propiedad de la Confederación Alemana de Sindicatos (Deutscher Gewerkschaftsbund, o DGB), Neue Heimat se había convertido en tres décadas en el mayor conglomerado no estatal de vivienda y desarrollo urbano de Europa. En su apogeo, el grupo empleaba a casi 6.000 trabajadores, facturaba anualmente entre 6.400 y 6.500 millones de marcos a través de más de cien filiales nacionales e internacionales y gestionaba una cartera de más de 320.000 viviendas, tras haber construido o administrado unas 400.000 desde 1950. ^[1]

Sin embargo, bajo su misión socialdemócrata de proporcionar vivienda asequible a las familias trabajadoras, Neue Heimat había acumulado una deuda aplastante de 17.000 millones de marcos, mientras sus máximos directivos se enriquecían en secreto a costa de los inquilinos de vivienda social y de la propia empresa. Gracias a los documentos internos que había copiado el portavoz de prensa despedido John Siegfried Mehnert, Der Spiegel reveló que el veterano consejero delegado Albert Vietor y otros miembros de la dirección habían operado sociedades pantalla encubiertas que cobraban a los inquilinos de Neue Heimat tarifas infladas por la calefacción y las antenas de televisión por cable. A lo largo de los cuatro años siguientes, las revelaciones desencadenaron una devastadora crisis financiera y política que obligó a la DGB a vender en septiembre de 1986 el endeudado imperio por el precio simbólico de 1 marco al panadero industrial berlinés Horst Schiesser, antes de que los bancos acreedores se rebelaran e impusieran un desmantelamiento con mediación del Estado. ^[2]

La reconstrucción de posguerra y el auge de la vivienda sindical#

Los orígenes de Neue Heimat se remontan a la grave escasez de vivienda de la Alemania Occidental bombardeada de la posguerra y a la filosofía sindical de la Gemeinwirtschaft, una economía del bien común en la que empresas de propiedad sindical dedicadas a la banca (Bank für Gemeinwirtschaft), los seguros (Volksfürsorge), el comercio minorista (Co op) y la vivienda social operaban junto al capitalismo privado al servicio del bienestar de los trabajadores. Consolidada bajo el paraguas de la DGB en Hamburgo a comienzos de la década de 1950, Neue Heimat se regía por la Ley de Vivienda sin Ánimo de Lucro de Alemania Occidental (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz), que eximía a las asociaciones de vivienda acreditadas de los impuestos de sociedades, sobre actividades económicas y sobre el patrimonio a cambio de limitar los dividendos de los accionistas al 4 por ciento y de reinvertir los excedentes en la construcción de vivienda asequible. ^[3]

Durante el Wirtschaftswunder de las décadas de 1950 y 1960, Neue Heimat se convirtió en el principal instrumento de la política municipal de vivienda social de Alemania Occidental. Bajo el lema corporativo «Wir machen alles» («Lo hacemos todo»), el conglomerado diseñó y construyó enormes barrios satélite modernistas que transformaron las ciudades germanooccidentales, entre ellos Neu-Altona y Mümmelmannsberg en Hamburgo, la Neue Vahr en Bremen (con una emblemática torre residencial del arquitecto finlandés Alvar Aalto), Emmertsgrund en Heidelberg y la gigantesca ciudad de descongestión de Neuperlach en Múnich, proyectada para 80.000 habitantes. Según la rendición de cuentas que el Gobierno federal presentó al Bundestag en mayo de 1986, Neue Heimat recibió a lo largo de su historia aproximadamente 10.000 millones de marcos en subvenciones públicas a la vivienda y préstamos estatales para construir viviendas sociales en toda la República Federal. ^[4]

Sobreexpansión comercial y una montaña de deuda de 17.000 millones de marcos#

Bajo Albert Vietor, que en 1963 llegó a presidir el consejo de dirección y gobernó la sede de Hamburgo con una autoridad autocrática que le valió el apodo de «el rey Alberto», Neue Heimat desbordó los límites legales y financieros de la vivienda social regulada. Como las empresas de vivienda sin ánimo de lucro tenían legalmente restringida su actividad a la construcción y gestión residencial, Vietor creó una red paralela de filiales comerciales sujetas a impuestos, sobre todo Neue Heimat Städtebau (NH Städtebau) y Neue Heimat International, para emprender grandes proyectos inmobiliarios municipales, comerciales y en el extranjero. ^[5]

A finales de los años sesenta y durante los setenta, NH Städtebau y sus empresas hermanas se lanzaron a una agresiva expansión financiada con deuda hacia la arquitectura cívica de prestigio y las promociones comerciales especulativas. El grupo construyó centros comerciales, ayuntamientos, complejos escolares, el gigantesco Hospital Universitario de Aquisgrán y el monumental Centro Internacional de Congresos (ICC) de Berlín Occidental, al tiempo que compraba a crédito enormes extensiones de suelo sin edificar en toda Alemania Occidental con la expectativa de que el valor de los inmuebles subiera. En el plano internacional, Neue Heimat levantó hoteles de lujo en Mónaco, complejos de oficinas en Francia y apartamentos vacacionales, además de especular con terrenos en Venezuela, Brasil y México.

Esta expansión global descansaba sobre una base de capital fatalmente exigua. Como documentó el Ministerio Federal de Ordenación del Territorio, Construcción y Urbanismo en la Bundestag-Drucksache 10/5452 de mayo de 1986, los distintos sindicatos y el holding de la DGB, la Beteiligungsgesellschaft für Gemeinwirtschaft (BGAG), no dotaron a Neue Heimat de un capital propio suficiente. En su lugar, el conglomerado financió sus reservas de suelo a largo plazo y su construcción comercial casi por completo con préstamos bancarios, y con frecuencia utilizó créditos a corto plazo para financiar proyectos ilíquidos a largo plazo. Cuando las crisis del petróleo de los años setenta frenaron el crecimiento urbano y el Bundesbank endureció la política monetaria en el cambio a la década de 1980, los tipos de interés se dispararon y los mercados inmobiliarios se estancaron. Los inmuebles comerciales sin vender, las viviendas vacías de alto coste y las tenencias especulativas de suelo generaban cientos de millones de marcos anuales en intereses, lo que elevó el pasivo consolidado de Neue Heimat a unos 17.000 millones de marcos a mediados de los años ochenta. ^[6]

La exclusiva de Der Spiegel de febrero de 1982 y los negocios de las sociedades pantalla#

Mientras el balance de Neue Heimat se deterioraba a puerta cerrada, sus altos directivos desviaban en secreto flujos de caja hacia sus propios bolsillos. El mecanismo lo destapó John Siegfried Mehnert, un antiguo periodista de poco más de cuarenta años al que Vietor había contratado —y después despedido— como portavoz de prensa de Neue Heimat. Antes de abandonar la sede de Hamburgo, Mehnert fotocopió contratos fiduciarios internos y registros contables que documentaban el sistemático aprovechamiento en beneficio propio de Vietor y otros miembros de la dirección. Después de que la revista Stern dudara en publicar el material, Mehnert entregó el dosier a Der Spiegel, que sacó la noticia a la luz el 8 de febrero de 1982. ^[7]

Los documentos filtrados revelaban tres patrones entrelazados de abusos por parte de la dirección:

• Sociedades pantalla de calefacción y antenas: Vietor y otros altos directivos poseían en secreto participaciones privadas —ocultas tras fiduciarios y testaferros (Strohmänner)— en empresas de servicios que tenían lucrativos contratos a largo plazo con los barrios de Neue Heimat. Uno de los vehículos más destacados, el proveedor de calefacción urbana Teletherm, vendía calor a miles de viviendas sociales de Neue Heimat, mientras que otras empresas pantalla instalaban y mantenían los sistemas comunitarios de antenas de televisión y de cable. Mientras Neue Heimat cobraba alquileres regulados y luchaba contra déficits crecientes, sus directivos se embolsaban beneficios privados garantizados a costa de los suministros y gastos accesorios de los inquilinos.
• Operaciones inmobiliarias con información privilegiada: Los miembros de la dirección aprovechaban que conocían de antemano los planes urbanísticos de Neue Heimat para adquirir, mediante vehículos de inversión privados, terrenos y participaciones en proveedores de la construcción, y canalizaban contratos rentables y sociedades de amortización fiscal hacia empresas de las que eran beneficiarios ocultos.
• Fracaso de la supervisión: El consejo de vigilancia, repleto de destacados dirigentes sindicales germanooccidentales y presidido por el presidente de la DGB, Heinz-Oskar Vetter, había aprobado sin rechistar la expansión de Vietor durante casi dos décadas sin auditar la maraña de filiales ni hacer cumplir las normas sobre conflictos de intereses.

En un primer momento, el presidente de la DGB, Vetter, reaccionó a la defensiva y declaró que los sindicatos eran «lo bastante hombres para resolver por sí mismos los abusos en sus propias filas» y que no caerían en «convulsiones autodestructivas» por informaciones de prensa. Sin embargo, en cuestión de días la magnitud de las pruebas documentales obligó al consejo de vigilancia a destituir a Albert Vietor (que murió en noviembre de 1984, antes de que concluyera el proceso penal) y a varios de sus colegas de la dirección. ^[8]

La compra por 1 marco de Horst Schiesser y la rebelión de los acreedores de 1986#

La destitución de Vietor dejó al descubierto toda la profundidad del agujero financiero de Neue Heimat. Entre 1982 y 1986, la DGB y su holding BGAG inyectaron cientos de millones de marcos de fondos sindicales, vendieron decenas de miles de viviendas y buscaron ayuda estatal para mantener a flote el conglomerado. En mayo de 1986, el ministro federal de Construcción, Oscar Schneider (CSU), informó al Bundestag de que la crisis de Neue Heimat se debía directamente a la insuficiencia de capital propio, las compras especulativas de suelo, la exposición sin cobertura a los tipos de interés y las fuertes pérdidas de NH Städtebau y de las filiales internacionales, y advirtió de que empleados, inquilinos, bancos acreedores y contribuyentes se veían todos afectados.

Ante una sangría financiera implacable y un daño político devastador a las puertas de las elecciones federales de enero de 1987, la dirección de la DGB, encabezada por el sucesor de Vetter, Ernst Breit, y el jefe de la BGAG, Hans Matthöfer, buscó una salida inmediata. El 18 de septiembre de 1986, la DGB dejó atónitos a la opinión pública germanooccidental y a los 150 bancos acreedores de Neue Heimat al anunciar que había vendido el núcleo del grupo inmobiliario Neue Heimat —todavía lastrado por unos 17.000 millones de marcos de deuda— por el precio simbólico de exactamente 1 marco a Horst Schiesser, un panadero industrial e inversor inmobiliario de Berlín Occidental prácticamente desconocido. En una tumultuosa rueda de prensa, el presidente de la DGB, Breit, admitió que no conocía personalmente a Schiesser y que había dejado las negociaciones por completo en manos del consejo de dirección de la BGAG.

La venta por 1 marco se vino abajo en pocas semanas. Los bancos acreedores de Neue Heimat, encabezados por grandes entidades comerciales e hipotecarias germanooccidentales, se negaron a renovar líneas de crédito por valor de miles de millones a un empresario panadero sin capital suficiente, sin respaldo bancario y sin experiencia en el sector de la vivienda. Ante la amenaza de los bancos de reclamar los préstamos y forzar una quiebra desordenada —que habría arrasado el propio banco sindical de la DGB, el Bank für Gemeinwirtschaft, y sembrado el caos entre cientos de miles de inquilinos—, la BGAG se vio obligada a recomprar Neue Heimat a Schiesser en noviembre de 1986 y a aceptar una liquidación supervisada por el Estado y los bancos.

Desmantelamiento, investigación parlamentaria y el fin de la Wohnungsgemeinnützigkeit#

Tras el fracaso de la operación Schiesser, la DGB nombró al fiduciario Heinz Sippel para desmantelar Neue Heimat mediante traspasos regionales. Entre 1987 y 1990, la mayor parte de las viviendas pasó a manos de empresas de vivienda respaldadas por los estados federados y de consorcios municipales en estados como Hamburgo, Bremen, Hesse, Renania del Norte-Westfalia y Baja Sajonia, mientras que las carteras regionales rentables —como Neue Heimat Bayern, con 33.000 viviendas y 900.000 metros cuadrados de suelo, vendida en mayo de 1990 por 960 millones de marcos al inversor inmobiliario muniqués Alfons Doblinger— se subastaron entre compradores privados.

Las consecuencias políticas e institucionales transformaron la política de vivienda alemana durante décadas. Tanto el parlamento del estado de Hamburgo como el Bundestag alemán constituyeron comisiones parlamentarias de investigación (Untersuchungsausschüsse) sobre el caso Neue Heimat. Desengañada al ver cómo el mayor grupo de vivienda sin ánimo de lucro de Europa había abusado de su exención fiscal para encubrir la especulación comercial y el enriquecimiento de sus directivos, la coalición democristiana-liberal del canciller Helmut Kohl aprobó la Ley de Reforma Fiscal de 1990 (promulgada en 1988), que derogó la Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz con efecto a partir del 1 de enero de 1990. Para el movimiento obrero germanooccidental, el hundimiento de Neue Heimat desacreditó para siempre el ideal de posguerra de la Gemeinwirtschaft sindical y obligó a la DGB a liquidar o privatizar prácticamente todo su imperio empresarial en la década de 1990.

Mecanismo Teórico y Transmisión de Balance#

Según la hipótesis de la inestabilidad financiera de Kindleberger–Minsky (Kindleberger, 1978; Minsky, 1986) y la teoría de la deflación por deuda de Irving Fisher (1933), las burbujas especulativas se tornan sistémicas cuando la expansión crediticia desplaza los balances desde el financiamiento cubierto hacia estructuras especulativas y Ponzi dependientes del apalancamiento a corto plazo.

Cuando el giro monetario detiene el alza de precios, las ventas forzadas por llamadas de margen desencadenan una espiral de deflación por deuda que contrae el crédito bancario.

Fuentes y lecturas adicionales#

1. Deutscher Bundestag, «Antwort der Bundesregierung auf die Große Anfrage: Neue Heimat (Drucksache 10/5452),» Deutscher Bundestag, 1986-05-09. Referencia Histórica y Financiera
2. Stiftung Historische Museen Hamburg and Architekturmuseum der TUM, «Die Neue Heimat (1950–1982): Eine sozialdemokratische Utopie und ihre Bauten,» Museum für Hamburgische Geschichte, 2019. Referencia Histórica y Financiera
3. Otto Langels, «Vor 30 Jahren: DGB muss Wohnungsbaukonzern Neue Heimat verkaufen,» Deutschlandfunk, 2016-09-18. Referencia Histórica y Financiera
4. Deutschlandfunk, «Geschichte aktuell: Eigennutz statt Gemeinnutz,» Deutschlandfunk, 2007-02-07. Referencia Histórica y Financiera
5. Der Spiegel, «Unschöne Sachen gelaufen,» Der Spiegel, 1990-05-13. Referencia Histórica y Financiera
6. Die Welt, «Als die Neue Heimat plötzlich ganz alt aussah,» Die Welt, 2017-02-04. Referencia Histórica y Financiera
7. Irving Fisher — "The Debt-Deflation Theory of Great Depressions," Econometrica 1, no. 4 (FRASER Federal Reserve Archive, 1933): 337–357 Banco Central / Autoridad Monetaria
8. Charles P. Kindleberger & Robert Z. Aliber — Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises (Palgrave Macmillan) Investigación Académica Arbitrada

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